|Ⓢєччαh|
Müdavim
- Katılım
- 12 Mart 2011
- Mesajlar
- 35,210
- Reaksiyon puanı
- 10,323
- Puanları
- 113
İstanbul'da kiralık ev kalmadı!
İstanbulda birçok bölgede kiralık ev sıkıntısı yaşanıyor. Özellikle kentsel dönüşümün hız kazandığı bölgelerle Bağdat Caddesi hattında kiralık daire bulmak neredeyse imkansız hale geldi. Bu nedenle son beş yıldır durgun seyreden kiralar hızla artmaya başladı...
İstanbul her dönem kiralık ev konusunda sıkıntılı bir şehir olmuştur. Kiralık ev bulmak ya da düşük fiyattan kiralık daire görmek adeta bir mucize gibidir. Ancak son beş yıldır bu durum bir ölçüde tersine dönmüştü. Binlerce konutluk dev projelerin arka arkaya devreye girmesi ile şehrin banliyölerinde adeta kiralık ev bolluğu ortaya çıktı. Bu durum kentin genelindeki kira artışlarının önüne geçti. İstanbul'un enflasyonunda hep önemli bir çarpan olan kira artış hızı düştü. Ancak son birkaç aydır bu durum yine tersine döndü. Şehrin birçok bölgesinde çok ciddi bir kiralık daire krizi yaşanıyor. Özellikle riskli alanlar olarak gösterilen ve yıkımın hız kazandığı bölgelerde kiralık daire bulmak neredeyse imkansız halde geldi. Az sayıdaki kiralık dairede ise rakamlar sürekli yükseliyor
Örneğin, İstanbul'un ünlü Bağdat Caddesi ve caddeye paralel bölgelerde kira artış oranları yüzde 25'lerin üzerine çıktı. İstanbul'da en düşük oranlı kira artışı ise Kartal-Pendik hattında gözlemleniyor. Ancak bu hatta bile daha önceki dönemde enflasyonun altında seyreden kira artış oranları yüzde 5'leri bulmuş durumda.
Yine Fikirtepe bölgesinde başlayan kentsel dönüşüm projesi, bölgeye yakın olan Yel Değirmeni'ndeki kira fiyatlarının çok yüksek oranda artmasına neden oluyor. İstanbul'un Anadolu yakasında, Selamiçeşme'den başlayıp Fenerbahçe'ye kadar uzanan Bağdat Caddesi'nde de yaklaşık 3 bin binanın yıkılıp yeniden inşa edileceği hesaplanıyor. Yıkım süreçlerinin hız kazanması ile yaşanan sıkıntının daha da artacağı bir gerçek.
Aynı durum İstanbul'un bir başka lüks semti Nişantaşı'nda da yaşanıyor. Burada ölçüm yapılan yaklaşık 100 binanın çürük çıkması ve dönüşümün hızlanması ile birlikte kiralık ev sıkıntısının daha da artacağı belirtiliyor.
ARZ TALEBİ KARŞILAMIYOR
Merkez niteliğindeki birçok semtte arzın talebi karşılamadığını vurgulayan gayrimenkul danışmanları, önümüzdeki yıl kiraların daha da artacağını söylüyorlar. Örneğin, Bağdat Caddesi'nin ünlü gayrimenkul danışmanlarından biri olan İshak Hason mevcut durumu değerlendirirken, "Kiralık ev bulmakta zorlanıyoruz. Fiyatlar hızla artıyor. Caddenin paralelindeki sokaklarda bile ev kiraları 2 bin 250 TL'den başlıyor" diyor.
Aynı sıkıntı cadde üzerindeki işyerleri için de geçerli. Yaklaşık 740 civarında dükkanın bulunduğu caddede, önümüzdeki yıllarda bu sayının 670'e düşme ihtimali oldukça yüksek. Yeni inşa edilen binalarda dükkan sayısı azalacağı için arz kısıtlanacak. Arz kısıtlanırken, talebin arttığını da belirtelim. 40'a yakın ünlü zincirin Bağdat Caddesi'nde mağaza açmak için sıra beklediği biliniyor. Doğal olarak bu durum özellikle mağaza kiralarının önümüzdeki dönemde daha da artacağı anlamına geliyor.
RİSKLİ İLAN EDİLEN SEMTLER
Riskli ilan edilen semtler sadece Nişantaşı veya Bağdat Caddesi gibi ünlü semtler değil tabii ki. Beyoğlu'na bağlı Kağıthane, Hacıhüsrev, Dolapdere ve Örnektepe'nin yanı sıra Bağcılar'a bağlı Göztepe, Kemalpaşa, Demirkapı ve Evren mahalleleri de riskli ilan edildi.
Yenileme inşaatlarından kaynaklanan kira krizi sadece İstanbul'la da sınırlı değil. Bakanlar Kurulu tarafından riskli semtlerin ilan edildiği, yüzlerce binanın yıkıma gideceği diğer şehirlerde de benzer sıkıntı yaşanıyor.
Bakanlar Kurulu kararı ile Eskişehir'in Tepebaşı ilçesinin Mustafa Kemal Paşa, İhsaniye, Hacıalibey, Yeni, Işıklar ve Mamure mahalleleri ve Odunpazarı ilçesinin Deliklitaş ve Kurtuluş mahalleleri riskli alan ilan edildi. Ankara'nın Altındağ ilçesi Seyfi Demirsoy, Hacılar, Önder, Gültepe, Çalışkanlar ve Beşikkaya-Feridun Çelik mahalleleri riskli alan ilan edilen yerlerden. Afyonkarahisar'ın merkez ilçesindeki Gökçe, Aksaraylı, Barbaros, Metli, Sümer, Nakilci, Bademli, Fakıpaşa, Hacı Mustafa, Hacı Abdurrahman ve Hacınasuh mahalleleri sınırları içerisinde bulunan bazı alanlar ve Kütahya'daki bazı alanlar da risk altında bölge ilan edildiler.
Bu süreçte kira artışında bir diğer etken de müteahhitlerin kira desteği. Yıkıma giden binalardaki mülk sahiplerine müteahhit tarafından evler bitene kadar kira desteği yapılıyor. Bu rakamlar bir ölçüde yüksek rayiçlerden belirlenmiş durumda. Birçok ev sahibi yeni bir ev için bu kira desteğini kullanıyor. Şöyle ki, yeni bir projede küçük bir daire alınıyor. Bunun için bankadan çekilen kredinin taksitleri ilk yıllarda müteahhitlerden alınan kira desteği ile ödeniyor. Bu durum İstanbul'da özellikle küçük daire satışlarının tavan yapmasını sağlıyor.
İzhak HASON / İzhak Hason Emlak
"Kiralık ev bulmakta zorlanıyoruz"
Bağdat Caddesi ve çevresinde son bir yıl içinde kiralarda yüzde 15-20 oranında artış oldu. Artışın tek sebebi, insanların kendi binaları yenilenirken yakın çevresinde kiraya çıkma isteğinden kaynaklanıyor. Çok fazla kiralık ev arayan var ama kiralık ev yok. Cadde ve çevresinde yıkılması beklenen 200'e yakın bina var. Bu binalar da yıkıldığında kiralardaki artış oranı yüzde 30'u bulur. Bağdat Caddesi üzerindeki bir binanın üç ya da dördüncü katındaki 140 metrekare 3+1 evin kirası neredeyse 3 bin TL'yi buldu. Caddeye paralel sokaklarda ise aynı büyüklükte bir evin kirası 2 bin 250 TL'den başlıyor.
Aybars KİBARER / Aybars Gayrimenkul Danışmanlığı
"Arz talep dengesizliği kiraları artırıyor"
Avrupa'da işlerin iyi gitmemesi nedeniyle bazı markalar Türkiye'ye gelmek ve genç nüfusa ulaşmak istiyor. Türkiye'de operasyonlarını bitirmek isteyen firmalar var; onlar yerlerini boşaltıyor ama bunlar da çok sayıda değil. O yüzden Bağdat Caddesi'nde kiralar sürekli yükseliyor. Şu anda Bağdat Caddesi'nde kiralık işyeri arayan 40'a yakın firma olduğunu söyleyebilirim. Cadde üzerinde 740 dükkan var ama bu dükkanların 70-80'i önümüzdeki günlerde binaların yeniden inşa edilmesi nedeniyle kapanacak.
Toplam dükkan sayısı 650 civarına düşecek. Örneğin, Starbucks'ın bulunduğu bina yıkıldı. Lacoste 40 bin dolara bir yer kiraladı ama önümüzdeki aylarda o bina da yıkılacak. Yıkılan binalar tekrar inşa edildiğinde de kiralar daha da yükselecek. Önümüzdeki üç yıl içinde Selamiçeşme ile Fenerbahçe arasında 3 bin binanın yıkılması söz konusu.
Ersel ALACADAĞ / RE/MAX Promise Broker'ı
"Kiralık konutta talep patlaması var"
Kentsel dönüşüm olduğu için şu an kiralık evler çok revaçta. Yoğun olarak kiralık daireler üzerinde çalışıyoruz. Son bir yılda kiralar yüzde 25-30 civarında artış gösterdi. Bağdat Caddesi'nde bu yılın ilk altı ayında konutların satış fiyatı yüzde 10-15 arttı. Son iki aydır hem konutta hem de ticarilerde eski fiyatlar kabul görüyor. Bağdat Caddesi'nde Taş Yapı'nın Four Winds ve Işık Yapı'nın Fenerbahçe sahildeki projeleri devam ediyor. Önümüzdeki yıl kiralarda yüzde 20 civarında bir artış bekliyoruz.
Meriç OKÇU / RE/MAX Mega Gayrimenkul Danışmanı
"Kartal ve Pendik'te arz fazlası var"
Kartal ve Pendik'te son bir yılda kiralarda ortalama yüzde 5 civarında artış oldu. Bu iki ilçede de konutların satış fiyatlarında ise yüzde 10'luk bir artış söz konusu. Kartal ve Pendik'te Dumankaya'nın Cadde, Flex, Dizayn ve Trend projeleri ile Garden Planet, Park Verde, Elit Perla Plus ve Ataman Karina projelerini ön plana çıkan konut projeleri olarak sayabiliriz. Ofisim İstanbul, Varyap Plaza ve Hukukçular Towers ofisleri ve dükkanları ile bölgemizin ilgi çeken ticari projeler arasında. Ekonomik ve siyasal gelişmelere bağlı olarak ani değişkenlikler olsa bile genel anlamda satılık konut veya kiralarda bir artış beklemiyoruz. Şu anda bölgede talepten daha fazla arz var. Elit Side, Statü Park, Mavi Kule, Kartal Kule, Kartal Mesa, Çukurova Tower, Dumankaya Metro Win, Mai Residence, Lapis Han, Espagon Residence, Kuriş Kule, Avora, Aydınlı Emlak Konutları ve Safir Park gibi projelerin yapımı hala devam ediyor. Pendik'in E-5'e yakın Çınardere, Orta, Dumlupınar ve Kavakpınar mahallerinin kentsel dönüşüm içine girme ihtimali yüksek. Önümüzdeki yıl bu mahallelerde arsa değerlerinde yüzde 30, daire fiyatlarında ise yüzde 25 oranında artış olabilir. Kartal'da Adliye Binası ile başlayan hareketlilik ve kentsel dönüşüm projelerinin tam anlamı hayata geçmesi fiyatları yukarı çekebilir.
kaynak
İstanbulda birçok bölgede kiralık ev sıkıntısı yaşanıyor. Özellikle kentsel dönüşümün hız kazandığı bölgelerle Bağdat Caddesi hattında kiralık daire bulmak neredeyse imkansız hale geldi. Bu nedenle son beş yıldır durgun seyreden kiralar hızla artmaya başladı...
İstanbul her dönem kiralık ev konusunda sıkıntılı bir şehir olmuştur. Kiralık ev bulmak ya da düşük fiyattan kiralık daire görmek adeta bir mucize gibidir. Ancak son beş yıldır bu durum bir ölçüde tersine dönmüştü. Binlerce konutluk dev projelerin arka arkaya devreye girmesi ile şehrin banliyölerinde adeta kiralık ev bolluğu ortaya çıktı. Bu durum kentin genelindeki kira artışlarının önüne geçti. İstanbul'un enflasyonunda hep önemli bir çarpan olan kira artış hızı düştü. Ancak son birkaç aydır bu durum yine tersine döndü. Şehrin birçok bölgesinde çok ciddi bir kiralık daire krizi yaşanıyor. Özellikle riskli alanlar olarak gösterilen ve yıkımın hız kazandığı bölgelerde kiralık daire bulmak neredeyse imkansız halde geldi. Az sayıdaki kiralık dairede ise rakamlar sürekli yükseliyor
Örneğin, İstanbul'un ünlü Bağdat Caddesi ve caddeye paralel bölgelerde kira artış oranları yüzde 25'lerin üzerine çıktı. İstanbul'da en düşük oranlı kira artışı ise Kartal-Pendik hattında gözlemleniyor. Ancak bu hatta bile daha önceki dönemde enflasyonun altında seyreden kira artış oranları yüzde 5'leri bulmuş durumda.
Yine Fikirtepe bölgesinde başlayan kentsel dönüşüm projesi, bölgeye yakın olan Yel Değirmeni'ndeki kira fiyatlarının çok yüksek oranda artmasına neden oluyor. İstanbul'un Anadolu yakasında, Selamiçeşme'den başlayıp Fenerbahçe'ye kadar uzanan Bağdat Caddesi'nde de yaklaşık 3 bin binanın yıkılıp yeniden inşa edileceği hesaplanıyor. Yıkım süreçlerinin hız kazanması ile yaşanan sıkıntının daha da artacağı bir gerçek.
Aynı durum İstanbul'un bir başka lüks semti Nişantaşı'nda da yaşanıyor. Burada ölçüm yapılan yaklaşık 100 binanın çürük çıkması ve dönüşümün hızlanması ile birlikte kiralık ev sıkıntısının daha da artacağı belirtiliyor.
ARZ TALEBİ KARŞILAMIYOR
Merkez niteliğindeki birçok semtte arzın talebi karşılamadığını vurgulayan gayrimenkul danışmanları, önümüzdeki yıl kiraların daha da artacağını söylüyorlar. Örneğin, Bağdat Caddesi'nin ünlü gayrimenkul danışmanlarından biri olan İshak Hason mevcut durumu değerlendirirken, "Kiralık ev bulmakta zorlanıyoruz. Fiyatlar hızla artıyor. Caddenin paralelindeki sokaklarda bile ev kiraları 2 bin 250 TL'den başlıyor" diyor.
Aynı sıkıntı cadde üzerindeki işyerleri için de geçerli. Yaklaşık 740 civarında dükkanın bulunduğu caddede, önümüzdeki yıllarda bu sayının 670'e düşme ihtimali oldukça yüksek. Yeni inşa edilen binalarda dükkan sayısı azalacağı için arz kısıtlanacak. Arz kısıtlanırken, talebin arttığını da belirtelim. 40'a yakın ünlü zincirin Bağdat Caddesi'nde mağaza açmak için sıra beklediği biliniyor. Doğal olarak bu durum özellikle mağaza kiralarının önümüzdeki dönemde daha da artacağı anlamına geliyor.
RİSKLİ İLAN EDİLEN SEMTLER
Riskli ilan edilen semtler sadece Nişantaşı veya Bağdat Caddesi gibi ünlü semtler değil tabii ki. Beyoğlu'na bağlı Kağıthane, Hacıhüsrev, Dolapdere ve Örnektepe'nin yanı sıra Bağcılar'a bağlı Göztepe, Kemalpaşa, Demirkapı ve Evren mahalleleri de riskli ilan edildi.
Yenileme inşaatlarından kaynaklanan kira krizi sadece İstanbul'la da sınırlı değil. Bakanlar Kurulu tarafından riskli semtlerin ilan edildiği, yüzlerce binanın yıkıma gideceği diğer şehirlerde de benzer sıkıntı yaşanıyor.
Bakanlar Kurulu kararı ile Eskişehir'in Tepebaşı ilçesinin Mustafa Kemal Paşa, İhsaniye, Hacıalibey, Yeni, Işıklar ve Mamure mahalleleri ve Odunpazarı ilçesinin Deliklitaş ve Kurtuluş mahalleleri riskli alan ilan edildi. Ankara'nın Altındağ ilçesi Seyfi Demirsoy, Hacılar, Önder, Gültepe, Çalışkanlar ve Beşikkaya-Feridun Çelik mahalleleri riskli alan ilan edilen yerlerden. Afyonkarahisar'ın merkez ilçesindeki Gökçe, Aksaraylı, Barbaros, Metli, Sümer, Nakilci, Bademli, Fakıpaşa, Hacı Mustafa, Hacı Abdurrahman ve Hacınasuh mahalleleri sınırları içerisinde bulunan bazı alanlar ve Kütahya'daki bazı alanlar da risk altında bölge ilan edildiler.
Bu süreçte kira artışında bir diğer etken de müteahhitlerin kira desteği. Yıkıma giden binalardaki mülk sahiplerine müteahhit tarafından evler bitene kadar kira desteği yapılıyor. Bu rakamlar bir ölçüde yüksek rayiçlerden belirlenmiş durumda. Birçok ev sahibi yeni bir ev için bu kira desteğini kullanıyor. Şöyle ki, yeni bir projede küçük bir daire alınıyor. Bunun için bankadan çekilen kredinin taksitleri ilk yıllarda müteahhitlerden alınan kira desteği ile ödeniyor. Bu durum İstanbul'da özellikle küçük daire satışlarının tavan yapmasını sağlıyor.
İzhak HASON / İzhak Hason Emlak
"Kiralık ev bulmakta zorlanıyoruz"
Bağdat Caddesi ve çevresinde son bir yıl içinde kiralarda yüzde 15-20 oranında artış oldu. Artışın tek sebebi, insanların kendi binaları yenilenirken yakın çevresinde kiraya çıkma isteğinden kaynaklanıyor. Çok fazla kiralık ev arayan var ama kiralık ev yok. Cadde ve çevresinde yıkılması beklenen 200'e yakın bina var. Bu binalar da yıkıldığında kiralardaki artış oranı yüzde 30'u bulur. Bağdat Caddesi üzerindeki bir binanın üç ya da dördüncü katındaki 140 metrekare 3+1 evin kirası neredeyse 3 bin TL'yi buldu. Caddeye paralel sokaklarda ise aynı büyüklükte bir evin kirası 2 bin 250 TL'den başlıyor.
Aybars KİBARER / Aybars Gayrimenkul Danışmanlığı
"Arz talep dengesizliği kiraları artırıyor"
Avrupa'da işlerin iyi gitmemesi nedeniyle bazı markalar Türkiye'ye gelmek ve genç nüfusa ulaşmak istiyor. Türkiye'de operasyonlarını bitirmek isteyen firmalar var; onlar yerlerini boşaltıyor ama bunlar da çok sayıda değil. O yüzden Bağdat Caddesi'nde kiralar sürekli yükseliyor. Şu anda Bağdat Caddesi'nde kiralık işyeri arayan 40'a yakın firma olduğunu söyleyebilirim. Cadde üzerinde 740 dükkan var ama bu dükkanların 70-80'i önümüzdeki günlerde binaların yeniden inşa edilmesi nedeniyle kapanacak.
Toplam dükkan sayısı 650 civarına düşecek. Örneğin, Starbucks'ın bulunduğu bina yıkıldı. Lacoste 40 bin dolara bir yer kiraladı ama önümüzdeki aylarda o bina da yıkılacak. Yıkılan binalar tekrar inşa edildiğinde de kiralar daha da yükselecek. Önümüzdeki üç yıl içinde Selamiçeşme ile Fenerbahçe arasında 3 bin binanın yıkılması söz konusu.
Ersel ALACADAĞ / RE/MAX Promise Broker'ı
"Kiralık konutta talep patlaması var"
Kentsel dönüşüm olduğu için şu an kiralık evler çok revaçta. Yoğun olarak kiralık daireler üzerinde çalışıyoruz. Son bir yılda kiralar yüzde 25-30 civarında artış gösterdi. Bağdat Caddesi'nde bu yılın ilk altı ayında konutların satış fiyatı yüzde 10-15 arttı. Son iki aydır hem konutta hem de ticarilerde eski fiyatlar kabul görüyor. Bağdat Caddesi'nde Taş Yapı'nın Four Winds ve Işık Yapı'nın Fenerbahçe sahildeki projeleri devam ediyor. Önümüzdeki yıl kiralarda yüzde 20 civarında bir artış bekliyoruz.
Meriç OKÇU / RE/MAX Mega Gayrimenkul Danışmanı
"Kartal ve Pendik'te arz fazlası var"
Kartal ve Pendik'te son bir yılda kiralarda ortalama yüzde 5 civarında artış oldu. Bu iki ilçede de konutların satış fiyatlarında ise yüzde 10'luk bir artış söz konusu. Kartal ve Pendik'te Dumankaya'nın Cadde, Flex, Dizayn ve Trend projeleri ile Garden Planet, Park Verde, Elit Perla Plus ve Ataman Karina projelerini ön plana çıkan konut projeleri olarak sayabiliriz. Ofisim İstanbul, Varyap Plaza ve Hukukçular Towers ofisleri ve dükkanları ile bölgemizin ilgi çeken ticari projeler arasında. Ekonomik ve siyasal gelişmelere bağlı olarak ani değişkenlikler olsa bile genel anlamda satılık konut veya kiralarda bir artış beklemiyoruz. Şu anda bölgede talepten daha fazla arz var. Elit Side, Statü Park, Mavi Kule, Kartal Kule, Kartal Mesa, Çukurova Tower, Dumankaya Metro Win, Mai Residence, Lapis Han, Espagon Residence, Kuriş Kule, Avora, Aydınlı Emlak Konutları ve Safir Park gibi projelerin yapımı hala devam ediyor. Pendik'in E-5'e yakın Çınardere, Orta, Dumlupınar ve Kavakpınar mahallerinin kentsel dönüşüm içine girme ihtimali yüksek. Önümüzdeki yıl bu mahallelerde arsa değerlerinde yüzde 30, daire fiyatlarında ise yüzde 25 oranında artış olabilir. Kartal'da Adliye Binası ile başlayan hareketlilik ve kentsel dönüşüm projelerinin tam anlamı hayata geçmesi fiyatları yukarı çekebilir.
kaynak
